有效增加“未来的房子”是保障

　　　　　　　　深圳如何扩大住房供应量？

作者：深圳十大地产博客人物　戴欣明

现在，深圳房地产发展属于投机型市场与消费型市场并存的阶段；投机心态形成以非理性为导向的市场，房子是大家公认的投机方向而已。因此，真正的消费者的需求意愿就不能有效地满足，从而增加了更多的意愿沉淀需求--当期没有实现的需求：供需矛盾日益紧张。同时，被动消费需求（中国特色：面子）不能有效抑制也拉动房价上涨。

住房的空置率走高反映出有效的供给不足。2006年仅龙岗区一地：中心城房屋空置面积达到总销售面积的41%，同比增长21.46％；其中，空置3年以上（含3年）占24%。在这样的空置率下，作为快速增加的中低收入人口却很难有房子住。 

把房地产“投机型”市场引导到“耐用消费型”市场上来是调整主线。让真正需要住房的人能够有房可住。这里说的“有房可住”是广义的：包括商品房、经济房、廉租房、合作建房等不同的居住方式。在此，有两个方面要特别关注： 

一、加强社会保障，保证百姓未来。

房价持续上涨等问题是社会保障体系缺失的表象，经济良性发展就会受阻，再加上很多法制有漏洞，中高收入的人就会有投机跟风追涨意愿，普通老百姓更是要行使自己的“生存寻租”的权力：不遗余力地为自己争取生存空间。低收入人群因而产生强烈的抵抗，如集资建房、不买房等不理智的问题出现；另一方面，众多置业者承受着巨大的压力又不得不买房。市场就越来越向畸形方向发展。

二、引导调整房地产业，增加“未来的房子”的充裕供给。

在投机型市场下，产品的好与坏是次，就好比传销。但在消费市场前提下，产品本身更重要；特别是房子的软环境成为产品的真正区别。现在的状况是你不去那些豪宅区（其实问题也很突出）置业就没有严格意义上的好服务及舒适的环境。在供给层面，让舒适性中小户型供给成为主流产品，同时，加大土地供给；引导囤积的土地建房或回收、扩大和保障二手房的法制化交易、加快郊区城市化步伐…目的是为了有效增加“未来的房子”的充裕供给；只有大家对未来的意愿充满信心，房地产市场就会逐渐由投机转向消费型。 

靠政府指导、政策解决房地产问题不是回到计划经济。本质的区别更主要体现在竞争上：房地产产品里小而舒服的房子太少，没有形成有效竞争，保障舒适生活的法律法规还不到位；物权法还没有正式实施，营造一个舒适的住宅区环境的道路上任重道远。

综上所述，解决整个经济发展问题是解决房地产问题的本源，是综合解决之道。有效供给的完善是个综合、平衡供给，如：合适政策，完善的社会保障，扩大居民安全的投资渠道，引导生活方式等，最主要的是政府要理智地系统思考与加速行动。同时，与国家的相关调控政策配合有相当大的关系。