理性硬着陆，房价软着陆
关注深圳两会的执行
作者：戴欣明
（深圳十大地产博客人物，上海房地产十大最具思想博客）
深圳高房价有其特殊原因一面是人所共知的，毕竟中国的经济特区只有深圳最成功。
我切身地了解深圳已经有20年的时间，亲眼见证了深圳的房地产市场的发展。对这些年的发展尤为快速感触颇深，说明我们的生活在状况也在大幅度地得到改善。同时，房地产问题也成为重大问题，房价越发脱离市民的可承受能力，难道真的没有办法吗？
中国生活在“面子”之中，这是一个不可否认的事实。如果没有理性，我们的“面子”永远挂不住，而现在房子成了能体现中国人“面子”的首选，越是大房子、新房子越能把保全“面子”体现得淋漓尽致。我认为这个“面子”需要引导，谁来引导，一定是政府。做到这点就需要一系列有力的措施。
客观的讲，深圳这些年，特别是李鸿忠开始做市长以来做了很多有利于人民的事情，为城市的发展做出了前所未有的业绩，用一个词来形容就是：思维的政府；有思想的政府。面对现实，我们也看到政府在行进中的酸甜苦辣，毕竟历史遗留问题太多，尤其是以前政策中的“利益驱使型”行为太多，为民考虑的少，或者说注重的是政绩。一个攻无不克的真理就是，不管什么样的政府只要为民谋取利益、为民思考，从人民的角度行动就是好政府…作为这样的一家之长是否思维清晰是市民所关心的。
深圳2006年人均GDP为8619美元，香港为26961美元，是我们的3倍，但香港推进的是小户型结构住房建设。这也是相关政府的政策有极大的关系。从这个角度而言，我们在具体制定实施细则与执行过程中应该关注一些让政策变成数字化的细节，也就是说我们定性的说法已经很多，像国六条中90、70政策就是房地产的一个拐点，原因在于数字化。但是也要看到数字化管理考验政府的执政水平，这无疑是要加强的。捆绑15％经济适用房这样的数字化管理就有太强的行政意味，造成几宗地块的流拍也是正常，或者说解释的不够。
在政府中，对实际情况了解的人少，这是个问题所在，也是体制有关。就像我经常说的，一个国有企业的“优秀”领导者，到了民营企业集团任同样的职位，却发现自己很多年的经历白费了。市一级政府在整个城市的管理中应该是个“总经理”的职位，而不是“董事长”的职位。“总经理”是个过程的监督者，它必须熟悉市场，并能创造性地发挥，有效的执行。企业不缺董事长，缺能真正做到适度执行的总经理，治理一个城市也是如此。很多中国城市治理不好是因为只有“董事长”，没有“总经理”，或者有一个不称职的“总经理”。
透过深圳两会我们已经看到一个有希望的政府。深圳两会期间，许宗衡市长在媒体面前再次保证，政府工作报告提出的任务，必须100%做到，他说：“没有这个信心，我不会说这话。”同时我们看到会议就一个主题，“那就是落实，落实我们对市民的承诺。”总的指导思想是：一手抓监管，一手抓保障；在“加大土地供给力度”、“优化住房供给结构”、“加大房地产市场监管”这三个方面采取进一步措施。政府相信通过上述三方面积极措施，深圳的房地产会逐步步入到一个健康和理性的状态。这就是我们市民所祈盼的。也是和中央的宏观调控是合拍的，充分体现了执政能力。像“四大新城”的提出都是有意义的提法，虽然还有“执政利益驱使”的成分，但是这的确是方良计，这让深圳由偏平型变成了区域扩展型，强调的是个大深圳概念，在交通配套上下的功夫也很大，这些都是在引导市民的置业理性走向。更主要是扩展了人民的心理居住空间，让关内管外同看一个蓝天。这实际上就是让市民的“思想硬着陆”的例子。因为从城市的概念去执行，就不是一个家安在那里，工作在其它什么地方这样初级的想法，而是那里不单可以生活更加可以工作、娱乐…是个经过思维的政府作为。
“为政以德，譬如北辰，居其所而众星共之” 以道德教化来治理政事，就会像北极星那样，自己居于一定的方位，而群星都会环绕在它的周围。以道德教化就是站在人民的角度，勤政以德；思考什么是人民所需要的，同时引导市民的思维。这首先就要发现市民的思维走向，并且是要有前瞻性的。目前房价上涨一是不理性（多方，主要表现在需求不理性），二是社会保障（众多，特别是住房保障体系）欠缺为主要原因造成，从而逐利者（这些人是理性的，这就带来了更大的问题）看到获利空间。这个方面与法制有根本的关系，是否是个理性的法律是重中之重，这样才有人民的理性。
造成市民不理性同政府对住房是公共产品特性的重视严重不足有非常大的关系，一味强调市场化解决是最大的问题，尤其是房地产问题成为政绩问题就更难有人民得利益而言。纵观欧美发达国家的住房发展历程无不在住房公共产品特性下大功夫（法律引导与保障），就是保障中低收入的人民有房可住。美国在上个世纪三四十年代就出台了很多法律（积极的一面我们可能用相对比较短的时间实现），理性处理住房结构。而我们在98年开始在政策执行方面就犯了一些错误，进而有了2003年的18号文的错上加错，这也同那个时候“有思想、有理性的人”没能占到主导地位有很大的关系，因此形成所谓的“市场化解决方案”，并把房地产市场引导成“扩大内需，拉动投资增长，让国民经济持续快速发展”这样错误的轨道上去，放任自流地发展房地产；因此我们看到了这些年的房价飞涨。这个代价就是让置业者失去理智，进一步加剧房地产问题恶化；因为所谓“又好又大”的房子越来越多，膨胀的是人民的“面子”，甚至到了打肿脸充胖子的地步：房奴一大堆。不理性需求得到无限的放大。也是在这样的政策引导下，在加上各级政府只做“董事长”的工作，“总经理”的工作懒得做、甚至政府成为最大的开发商，结果就是只要是个发展商都会建大房子，这绝不是发展商的错，这在深圳特别明显。而很多不该买的人不得不买。这些问题很多人民看得清楚，但是叫天天不应，叫地地不灵，有的只是等待，等待那些“有识之士”当上为人民的官员。在这个过程中，人民不得不用一些不理智的行为抗争，诸如“不买房运动”等等，用各式各样的呼吁代替他们的不满！有的时候，即使地方官员有深刻的理解，就像深圳从李鸿忠做市长以来，还是受制于国家的宏观调控政策，也就是说还涉及到国家是否能够做到“为政以德”！从这点来看，深圳只要看到国家政策有利的一面就大力推行，这也体现了深圳现任政府的积极作为。这些还能从最近看广州与深圳高官对房地产的市场表态也可以看出，深圳明显理性得多。而下一步更重要的是在深入调查研究的前提下，做出适当的具体执行，充分听取政府以外的有识之士的意见和建议，因为适度执行才是政策推行的价值所在，而不是100％执行（这是我担心的），甚至有些变化的因素要掌握住。
总而言之，政策是有滞后性的，现在的房价在某种意义上，特别是深圳南山片区有回光返照的迹象，从这点可以看出政策的滞后性带来的后果。但是，我们要看到积极的一面，就是要认真对待政策的执行，特别是数字化的适度执行，只有这样才能实现房价软着陆，这里面的根本就是要实现理性硬着陆，而不要像1993年那样政策硬着陆，先放开，再迅速收紧，用沉重的代价实现经济软着陆。理性硬着路是现时深圳政府将要面临的最大障碍，这有个传导过程，经过若干个环节才能到达人民的理性层面。是否能把握这些环节是接下来要做的。要在正确的时间、地点，面对应该面对的人群做正确的事，也就是说考验政府的执政能力的时候到了！
政府引导就像阳光与葵花的关系……阳光没有照到，葵花就不知所措……