2007年做房东与做股东的不同之处？

 ■戴欣明春交会上演讲直播【7场－1】
   

【戴欣明在2007中国深圳（春季）房地产交易会，城市土地展（总第28届）上七次演讲之一

（2007年4月29日至5月2日之间）】

　　房地产市场与证券市场历来是个翘翘板，按下这个，另一个就会增长起来，

而这次明显不同，在房地产市场疯涨的同时，证券市场也在上演“生死时速”，

甚至有很多人要把唯一的一套房卖掉去投身股票市场，唯恐达不上这班“巴士”，

做房东与做股东？摆在面前的是两难选择，今天图文并茂地汇总一下大家的观点，

或许有识之士能从中选择出一条正确的投资道路！

　　戴欣明为此做序

　　主办单位：搜狐公司焦点房地产网

　　会议时间：4月29日14：00－15：00

会议地点：深圳会展中心焦点房地产网展位现场

　　【主持人（王克娟）】：各位朋友大家下午好！这里是搜狐公司焦点PK台的现场，

今天我们的主题是“房东PK股东”。甲方观点是做房东比作股东好，代表有：

焦点网人文评论家戴欣明先生；焦点名博威远先生、李成先生；乙方观点是做股东好，

三位嘉宾是：华微、冰冰甜水、扁舟子。

首先，第一个环节是先请甲乙双方的代表各自陈述本方观点，先由房东的代表来陈述甲方观点。

　　【戴欣明】：我来陈述一下，我为什么做这个房东这一方代表呢？我认为作为房东他拥有

这份资产是一个中长线投资。而股票是一个短期投资，风险比较大，所以我赞成做房东。

　　【华微】：我代表乙方这边做一个陈述。说做房地产比较安全，但是股东和房东的区别，

股东不管是是中等阶层还是高收入阶层都可以接触到股票，股票的参与性多一点，

但房东是要高收入阶层。所以做股东比做房东好。

　　第二点，从收益来说，股票需的行情来看，投资房地产也好，投入股票也好，

大家可以看到2006年股票投资翻番的情况下，投资股票的回报还是高于投资房地产。

　　【主持人（王克娟）】：我方暂时领先。

　　【主持人（祁兴烨）】：我们的观点是言简意赅，做房东好。因为虽然做股市是各种收入阶层

都可以参与，但是风险是显而易见的，我们觉得有房在手心理还是很踏实。

而且从现在房价的走势来看，我们觉得还是做房东比较放心。

　　【李成】：投资房地产这一块，股票虽然投资少回报高，但是房地产投资多的话回报很丰厚。

　　【威远】：第一个我始终认为股票不是投资，而是投机。另外房子可以说是不动产，

一个人投资了房地产之后，他带来的不只是经济的收益，还有社会效益。

　　【冰冰甜水】：我想说一下，我是一位业主，但是更倾向于股票投资。我认为对方谈到了说

房地产是中长线的投资，我认为股票也是中长线的投资。而且从目前的历史数据来看，

房地产从2002年到现在已经走过了5个年头，但是股票是从2005年开始启动才刚刚走过两个多年头

股票一直在攀升，升值空间非常大，在一般条件下或者对公司基本面的了解下股票的风险是可以

控制的。

　　但是从另一个角度来说，房地产的风险也是有的。比如说在香港前几年的金融风险来说，

房地产也面临很大的风险。我个人的想法来看，我宁愿投资于股票。比如说我选择比较好的股票，

像万科股。

　　【戴欣明】：房地产这一块，我们过往的发展应该说有15、16年的历史，实际上是一直攀升的，

房地产这么多年来，自从我们把房地产看成自主产业以后，一直是上升的。

当然最近的上升被大家看成有泡沫的嫌疑，我认为做长线投资是比较确切的说法。

股票市场对房地产市场投资的的冲击毕竟还是有限的。

　　这一次股票的大涨，也应该是一个阶段性，所以我认为这里的风险性还是很大。

而当股票这个风险过去以后，短期利益没有实现，股民可能会发现手上什么也没有。

而房东的话手上还有一套房产。

　　【扁舟子】：我对对方的观点有一点点不同的意见。一个我觉得证券的投资不仅仅是一个交易，

不仅仅是一个投机的行为，其实正面可以理解为是投资。那么对投资的选择周期可以中线也可以长线。

那么根本的问题是什么呢？如果要判断是否是投资还是投机，其实要看一件公司内在的长期价值。

从这个意义上来说，在证券市场上也有一些好的品种可以想像。这有一个背景，背景就是中国经济的

发展需要一个周期。从1965到1975年出生的这些人他们对社会的贡献经济的累计是的他们有消费能力，

这对我们来讲是千载难逢的机会。作为一个投资者来讲我们不要错过这一个机会。

因此也基于这种前提我们提出“黄金年”，对于中国人来说在这十年来说做投资是非常好的机会，

不要错过。

　　从另外一个角度来说，就是我投资，我就是投资证券，其实也可以分享地皮增长的机会。

因为在证券市场有很多优秀的公司，如果你看房降不下来，那么股价就降不下来。

同投资来说我们要回避风险。谢谢。

　　【戴欣明】：“扁舟子”先生刚才说的一个观点，对于股票市场新的评价这是一波机会，

希望大家跟上。那作为房地产这一块，没有“一波机会”这种说法，一直是只要你投资都有回报。

　　【冰冰甜水】：我想请教对方一个问题，为什么大家对房地产是持观望网络超女的态度？

而股票的开户，现在开户人数在十天之内会赶上一年的开户数，这是一个值得思考的问题。

　　【主持人（祁兴烨）】：刚才嘉宾也提到现在在数据看来股票市场可能投资率比较大，

很有意思的话是刚出生和快要死大家都在炒股，就因为有这种现象造成股市有不确定性，

有人入股票市场不是理性的选择，都是跟风的。但是现在从我们房市来看，投资房地产相对来说

还是比较理性的。在宏观调控的背景下，我们投资房地产的人更加理性了，并不是盲目的投机行为，

而是作为长线投资的计划。从国家大背景来看，并不是想要降，要打压的降，是在稳定房价。

　　【李成】：自从香港经济金融风暴，深圳根本没有金融风暴出来。在前几天《南方都市报》

做了一个统计，相比情况下深圳人人均居住面积是32.5平方。投资者可以看看深圳的房价是多少，

和北京、上海、香港比较一下。

　　【冰冰甜水】：我想请教对方一个问题，按照对方的理解房子是只升不降，

那为什么罗湖的房价到现在还没有起来？

　　【戴欣明】：罗湖的房价我们大家都知道，它面临补涨期。我想来谈一谈为什么是不涨，

罗湖更多的是老房子，我经常提到的“人文地产”的说法，罗湖的房子一直是属于老面孔的形象，

并且罗湖的盘都是小盘，它也很难在景观和环境上做一个很好的布局。现在我们更多关注的是

我们设计者给我们什么样的环境？而这个环境当中，在人文地产这一块，包括景观这一块都占

很大的优势。所以我们现在所看到的房子是补涨也好、房价升的比较高也好，有一个明显的特点，

就是人文和景观要远比我们罗湖不涨的房子要好很多。这是我的观点。

　　【威远】：我想讲的就是，对股市不管涨几十倍，涨多少也好，只是一个时间的问题。

我一个朋友炒股炒了十几年，我问他赚了没有？他说持平，赚的又亏进去了。谈到股市，

我可以投资股市，但是只要你把握好时你可以炒一把，最终要把钱放在房子里面。

因为经常听到，在股市辛辛苦苦几十年，一夜回到一解放前。

　　【主持人（祁兴烨）】：我们看到对面的美女一直咄咄逼人，你们有没有什么问题提问他们，

让他们回击一下。

　　【威远】：我想问你们赚了钱之后是否买房？据我所了解，我所认识的一些投资股票的朋友，

他们明显讲投资股票赚了钱之后就是买楼，转移到安全的方向。

　　【华微】：会买房，但是我会把房子抵押了再去买股票。

　　【戴欣明】：如果是去年或者前年这种行情下，你还会不会把房子卖掉投股市呢？

　　【冰冰甜水】：我觉得我们要着眼未来，而不是关注过去。

　　【扁舟子】：第一投资房地产，第二是投资股票。我们对投资尽管有不同go2map的偏好，

但是我们都是追求高回报。整个的风险在哪里？收益在哪里？我想买房子的人他的收益也是

不一样的，他的风险也是不同的。譬如买不同的盘，对于买股票的人也是如此。对于个人投资

的选择，如果基于风险和投资收益的看法，这个里面更多的是自己要做好多的功课，尽管对

不同投资的偏好，追求高收益是大家共同的目标。

　　从另外一个角度来讲，财富的累计是不同的。谁的功夫最到家，谁的收益越高，

其实投资还是有个时间性。

　　【主持人（王克娟）】：刚刚威远先生说的话我印象特别深，他说“辛辛苦苦几十年，

一夜回到解放前”，但是在股市不会出现负资产，大不了就是我手上现有的钱全部没有了，

而房子呢，一旦泡沫破灭，我们手上的首期款没有了，还欠银行一大笔钱，也许在今后五年

甚至十年，我们还在为之前的负资产还债，这就是房奴，多辛苦啊！

　　【威远】：房产投资的负资产从投资业主来讲，这种情况可以说几乎是没有的。

可以说一个人买房，分一次置业，二次置业，多次置业，你有一套房子之后

愿不愿意买第二套、第三套？

【戴欣明】：我补充一下，我们应该看到我们国家以及房地产业的主流思想是什么，

我们的主流思想叫“抑制”，我们的经济应该叫社会主义市场经济，我们的市场和香港1997年

金融风暴的房地产市场应该是很不一样。如果1997年金融风暴香港如果没有中国这个强大的

综合后盾，他的危机影响会是非常深刻的，应该说香港是坚强地挺过去了，而香港的房地产市场

政策性住房已经达到70%左右，我们目前的数据很难去衡量多少，可能连百分之几都没有。

更多的我们应该相信政府，我的市场是一个政策主导型的市场，我们不用过分地去担心我们的泡沫

有多大，我们的房地产在短期内不会出现香港式的负资产。

　　【冰冰甜水】：我想提醒一下广大的投资者，通过相关的一些资料显示，在

泰国和日本的一些经验，在他们的泡沫形成一段时间之后，股市大跌30%，

在一段时间之内他们的股市还是一样回升了，可是房地产变成了泡沫。

　　第二点，房地产的变现能力没有股票快。如果今天我家里有事需要变现，

我把股票卖掉就可以拿到一大笔钱；如果是卖房子中间要办手续，

要耽误很多时间，时间就是金钱啊。

　　【主持人（祁兴烨）】：在我周围焦点装修家居网的很多朋友他们也讲，

我们可以看到一个星期之内前三天还是大涨的形势，但是在每周的后几天又开始大跌，

甚至在一天之内上午涨，下午跌，我们可以看到现在的股市波动很大。

我有一个朋友在股市摸爬滚打几年，有些股票已被套牢，已经无法脱身了。

　　【威远】：正在按揭的房子都可以通过房贷实现资金的变现。

房子在资金方面可以成为源源不断的资金流量。我前年买了一支股票，当时我是三千块买的，

结果我八百块卖掉，那这种变现我宁愿不要。

　　【冰冰甜水】：炒股这么些年，给最深的感觉就是“痛并快乐着”。

　　【戴欣明】：股票这一块，虽然你说到很多人都可以去炒股，但是可能真想炒好需要一个技术

比较强的能力来支持。而作为房是什么人只要你买了房子都有可能升值。

　　【主持人（祁兴烨）】：在我看来炒股更是要花时间成本搜狐网的。

如果你一入股市你每天的心都放在股市，上班要看，下班也要看，这样的话更浪费时间。

我想我们买房的人不需要这样吧。

　　【戴欣明】：我经常去旅游。我顺着我们的主持人话来说，我的一些炒股票的朋友在高速公路

上开着汽车，110公里的速度情况下，这边确开着电脑看股市行情。

而作为房东，我相信根本就没有这样惊险一幕出现。

　　【威远】：刚才对面这位嘉宾说时间就是金钱，时间就是金钱就是这个事前来讲，

机会就是本钱。以前我认识一位阿姨，她一直在做股票，她说天天要看走势图，天天像跟作功课。

我想这样的话投资股市需要更多的专业知识、有专门时间和精力。

从这一点来讲的话，投资的渠道和投资范围来讲没办法让更多人来选择。

　　刚才这位嘉宾的观点，我觉得就像刚才戴总讲的天天盯着走势图上，

包括这个现象我有时候去别人办公室，他的电脑都是在关注着股市。

与其天天这样对着电脑，倒不如让自己的钱投资到升值空间更高，更自由的其他渠道。

　　【华微】：对方辩友说到这一点，机会就是成本，

如果把精力投入到股市上其他事情就做不了是吗？

　　【威远】：是。

　　【华微】：现在的证券公司，对于不同资产量会提供不同的服务。

如果里一百万以上的投资，那会派一个老师一对一的辅导，就会告诉你什么时候买什么时候卖。

　　【扁舟子】：其实刚才对方一直强调投资房地产的风险小，还有认为机会就是成本。

投资偏好和投资选择的问题，为什么这样讲呢？这里面的背景还是我刚才最初第一段讲的，

我们是赶上这个时代了。其实投资和收益来说，它一定是和时间、宏观经济的周期为前提的。

我不愿意说个别的股票，但是我觉得有那样的机会，会出现比地产的增值空间更多的投资品种。

还有一个是投资偏好和个人投资能力的前提，比如有没有人愿意买了一支股票放十年呢？

但是买了一个地产在那个地方，如果是把它租出去是被动的收益，不是那么主动。

这还是投资选择的问题。谢谢。

　　【戴欣明】：扁舟子先生说的话我也赞成，说到投资偏好和投资选择的问题。

目前看到我们整个市场上我们这些投资者、投机者、置业者他们总的来说是受经济发展的利好的影响，

他们有一个共同的特性就是不理性。在楼市当中有人投资十年，

或者说我们做房地产方面有人去这样做有没有？有，但是比较少数。

在股票这边就很少有人把股票放十年。在房地产前段时间打压以后，

股市一下子就热了起来。但是这里面我认为股市的泡沫成分会更大。

　　【主持人（祁兴烨）】：我们今天现场的气氛也是很热烈。接下来请双方做一个结论，

我们再重申一下我们的观点。

　　【威远】：结论。作为一个投资者来讲，我们讲投资方向，正如大家知道的那个道理，

不要把鸡蛋放在一个篮子里。从股市来讲，我的观点不是不入股、也不是不炒股。

就是对面嘉宾的观点来讲，如果有很好的服务，很好的指导，再加上有部分的宽余资金的话，

可以做短期的投资。但是，最终还是安全、放心的投资机会是在楼市里面。讲到这一点，

我可以推荐一本书《房道》，封面有一句话很有代表性：“能够批量制造富翁的，

不是股市，不是专业门槛更高的，其他投资渠道，而是楼市。”

　　【戴欣明】：我阐述一下我的观点。为我们要投资？为什么希望大家最好做房东呢？

因为房产应该在我们目前的社会阶段中是中长线比较稳定的投资。但是我这里面有一个忠告，

就是希望大家想成为房东的时候，选择房产的时候尽可能选择人文环境比较好的房产，

这才有保值的前提。

　　【扁舟子】：我想一个普通人他首先会买房子，衣食住行每个人都是不可避免。

但是从投资收益的角度，在控制风险的前提下，在现在和未来的一段时间内，

证券市场上大家要考虑的一个中国投资选择。但是任何投资都要考虑它的风险，

证券投资也是如此。在投资的过程中，我希望投资者要有什么心态呢？要有地产投资的心态，

以房产投资的心态来做证券投资，选择投资，选择有长期的投资价值，

能够分享到社会经济综合发展的品种。

　　在投资品种的选择方面有几个前提可以考虑：

　　1.在人民币升值的背景下。核心资产我们可以选择负资产：譬如保险、地产、钢材，

这里面都是整个社会发展过程中核心资产的概念。而这个核心资产在这里面选这些板块，

同时还是要选择非常优秀的公司。而这种优秀的公司是稀缺的资源，他的股票增长的潜力会最大。

我们能不能找到这样的是非常重要的。

　　对于地产这一块，我想谁都会去买房。我想从百万富翁的批量生产过程中。

暴富只会是股市，不会是地产。我觉得证券市场财富效益可以超越房地产的效益。

因为什么呢？因为大家在地产方面肯定是平均成本。

　　【主持人（王克娟）】：房东PK股东，双方交锋互不分上下，投资房产还是投资股票，

或者选择混合型的投资，希望今天嘉宾的建议能够帮到大家，

也希望目前手上有资金的一些投资者能够作出明智的投资选择。

　　今天的PK赛到此结束，感谢各位嘉宾的到来！