■戴欣明春交会上演讲直播【7场－2】
【戴欣明在2007中国深圳（春季）房地产交易会，城市土地展（总第28届）上七次演讲之一（2007
年4月29日至5月2日之间）】
会议地点：深圳会展中心
都说房地产现在存在泡沫，可是就是不破，虽然房价与可支配收入之比节节攀高，并超出警戒线几
倍，但是泡沫依然，是为“准泡沫”。获取这正是中国房地产的泡沫状态，我到是认为。泡沫可以
人的意志为转移，只是人的意志是否转移…在此更多的是看住房市场的未来，对“准泡沫”下的房
子保值方式谈谈一个主流看法；好房子是保值的重要前提，当房地产市场逐渐走向理性的时候，一
个产品的综合品质决定其本身的价值……
戴欣明为此作序
2007年5月8日星期二
【前提背景】
S房博客沙龙点睛NREE：好房子的101个细节
英国的一句谚语：The devil is in the details，魔鬼在细节之中。在中国，“细节决定成败”已成了
一句经典的语言。对于在房地产，“细节”也被许多开发商所看重，特别是建筑，正如20世纪世
界最伟大的建筑师之一的密斯"凡"德罗,在被要求用一句话来描述他成功的原因时,他只说了五个字:
“细节是魔鬼。”对于好的房子而言，除了要有好的建筑外，也还与许多“细节”联在一起。好
房子与居住密切相关，不仅仅要体现在物质层面，如我们常说的地段、建筑、园林、户型等，还
要体现精神上，如邻里关系、物业管家等，更高层次的，如海德格尔说的:“人诗意地居住。”
不可否认，许多人正在忽视好房子的“细节”，而更多地关注房子单纯的居住属性和投资属性，
这多少体现出这个社会的浮躁之气。我们不得不承认，我们关注房子的“价格”远远超过了其真
实价值。尽管国内也有一些媒体在关注好房子“细节”，但我们觉得还不够，对于中国人来说，
居住在拥有70年产权的房子里面，特别是《物权法》的通过，都会让我们更多地关注属于或将要
属于自已的房子。房子的好不好，自然是购房者首先要考虑的。我们相信“细节时代”已来临！
好房子究竟有哪些“细节”？S房博客拟邀开发商、地产营销资深人士、地产博客一起为您细数好
房子的101个“细节”，希望能为您的置业提供最有价值的帮助！
敬请关注2007春季房地产交易会S房网展厅直播室！
【拟讨论话题】：
一、什么是“好房子”？
二、好房子的“细节”盘点；
三、地产营销与“细节”时代；
四、90平米下的人文居住形态；
时间：4月29日下午14:00-16:30
主持：【王方】
■S房对话：
★英国（深圳）雅而菲空间艺术设计有限公司
■景观总策划师、总设计师【戴欣明】、
■首席景观设计师【陆益辉】：好房子需要人文景观景环境！透过人文景观环境是房子保值！
■主持人：【王方】
时间：2007年4月29日下午16：12
实录内容：
透过人文景观环境是房子保值！■戴欣明春交会上演讲直播【7场?2】
【戴欣明在2007年中国（深圳）房地产春交会七次演讲之一（4月29日至5月2日）】
【主持人】：今天我们S房网和广东电视台房产频道一起直播春交会，好房子101个细节。首先第一
个话题，请两位嘉宾谈一谈今年春交会与往年有什么不同，有什么感受？
【戴欣明】：应该说今年的春交会和往年有一个很大的不同。以我个人观点来看，今年的春交会
主题应该是在房地产的动荡中会给很多人提供一个新的机会，这是我的一个主要观点。为什么说
房地产这方面是一个动荡的过程呢？我们从00-06年是一个高速发展阶段，到今年开始我们应该看
未来的三年或者更长阶段，就是2007-2010年这个阶段，我认为这个阶段以动荡为主。
【主持人】：为什么定在2010年？
【戴欣明】：跟五年住房规划也有点关系。我们现在是一个急剧变化时代，把它放的太长也不现
实。比如今年年初为什么会大涨？我觉得这是在央行第三次加息后，马上发言人说房价要抑制。
当这个话一说出后，我们房价就开始大幅度上涨。但是现在我们这么多年高速发展带来了很多弊
端，这些弊端可能体现在房价飞速上涨，现在收入房价比应该达到了30：1。国际上要求是5：1，
现在我们达到了30：1。6：1已经有泡沫了，是严重的警告了，而我们却是这样子，我们这个市场
跟国外有很大不同，从狭义上讲是中国人聪明，而另外来讲是我们控制房地产市场与国外有很大
不同。
【主持人】：今年很多品牌发展商已经不来了，这一方面是因为房子真的很卖。你有没有一个更
广阔的角度来看房展会？
【戴欣明】：为什么说是动荡与机会并存呢？比如说代理公司也好、广告公司也好，在这个当中
是否他们的机会没有了？从我的角度来看，如果这种情况下，你如果参与的话，我相信这里有一
份你的功劳。比如你在这里做了一项工作，哪怕规划设计、代理，这个楼盘开盘就卖出去了和两
年才卖出去这个价值不一样，你的功劳也是有的。在这个情况下，你的品牌快速成长了。实际上
对很多人是一个最好的时机，但是很多人有点怨天尤人了，说我们怎么办啊？我们代理商如何如
何啊，我倒是认为现在应该积极进取，哪怕少赚点钱。你代理两年的成本和代理一个月的成本是
完全不同的。
【主持人】：陆总聊一下，你有什么新的观察？
首席设计师：陆益辉
【陆益辉】：我没有一个一个看，直观感觉了一下。刚才戴总从政策、宏观、大的层面。我很赞
同戴总所讲的这几点意见，但是我想换一个角度，我从规划、从景观或者从一个业主角度，我现
在是一个设计师，做景观设计，但是我觉得在设计过程中也可以充当一个业主，我从这个角度来
阐述一下，刚才讲了2007年房价，我觉得这有一个内在的东西，怎么解释它呢？一个是刚才谈了
很多品牌发展商没有来了，这里我想讲一下资源，这里面其实有几个现象，尤其在中国这个地方，
我们建筑设计师他们是很专业化的，房地产在我们国家发展只有几十年，完善的发展十年就不错
了，你这么多时间把西方50年的、上百年的走完了。我们现在所有的设计规划统统是一个层面，
这完全是框架式设计，在西方任何一个国家都不是这样的，他知道资源的重要性，这个理念的重
要性、生活方式的重要性。我们现在住房完全是规范性来做，实际上不是这样的，实际上环境是
走在第一位，建筑是在环境里的一个体量，我们为了更好的卖房子去做水景，这些都是错误的。
我们提出环境是最大的，建筑是次要的，建筑并不是不重要，而是建筑是环境里体量比较大的一
个景观，比如说是雕塑也没有关系。在这个整体思路下，建筑跟他的关系就理顺了，而我们国家
不是这样的。
讲到这个东西就回过来谈谈对春交会的印象，我看到有惠州的、有东莞来的发展商，有一点很明
白，不是所有惠州、东莞的楼盘找了一块地盖一盖就拿来卖，也并不是深圳人去惠州看到一个楼
盘就马上买。他们是找深圳已经没有的资源的楼盘去买。我在2003年的时候，我当时在南山买房
子，很多人觉得很傻，我跟他们讲南山不是一个农村，这是一个最适合人居的地方。我断言南山
一定会兴起，当时我最早在麒麟花园买了房子，当时买才4000元，现在可以卖1.2万，这个时候我
觉得在南山有沉淀了，比如南油、蛇口，比如你去南山看房子最好的地方就是有资源的地方，不
是靠山就是靠海。比如说半岛城邦，它靠的就是资源。假如有一天这个海继续往前填，他会被时
代所遗忘。资源在这里决定了他很生态、很繁华，噪音又小，它本身给人感觉这是一个人文的居
住点，这个地方已经成为蛇口象征的地方。如果再过两年，你会发现这个地方是人们向往的地方，
它靠的就是资源。
【戴欣明】：2005年9月份我为什么提出人文地产？今天陆益辉先生把为什么要提倡人文地产这个
核心的东西解剖了一下。我有一个《新人文、新生活》周记同我们今天讲的有渊源。资源本身核
心价值就是人文，如果这个环境很好，不靠海了，它的资源还在，但是从人文角度来讲，它已经
跟海没有关系了，人文价值降低了。刚才另外一个网直播的时候也谈到这一点，说我们现在房地
产泡沫是不是很大，我们承认有，但是如果说我们在追求房地产是有人文价值的房地产，他可能
某种程度上抵抗一部分房地产市场泡沫。比如有网友问我为什么罗湖房子不怎么涨，原因在于他
的人文环境很差。他没有成片的资源开发，都是小盘子。小盘子在做人文景观方面很难做到，他
就是一栋建筑而已。因为他的楼太小，所以他做不到。为什么南山可以做到？惠州、东莞可以做
到？因为他们这里有很大的楼盘。所以刚才陆总就解释了为什么提出人文地产。
【主持人】：之前策划101个细节，当时觉得是不是超前了一点。现在大家都去关注房价了。好房
子确实需要建立在资源的基础上，现在资源不断被占领之后，日益紧缺的情况下，我们必须要理
性。比如说90平米这是你不得不面临的现实。下一个话题，我们直接切入到什么是好房子？两位
正好是景观方面的专业人士，我相信有非常独到的观点跟网友分享。
【陆益辉】：我可以用六个字解释的很清楚，什么是好房子？老百姓都很关心。一个是布局，第
二，空间。第三，文化。布局是什么意思呢？也就是我们房子空间的格局。这个格局我可以从三
方面解释，第一，房子与房子之间的位置或者关系。第二，房子本身的户型。比如采光、朝向、
通风甚至可以达到千变万化，满足各个不同层次的需求。这就是一个好房子的关键。第三部分就
是我真正享受2、3万的公共空间。也就是我买了90平米，同样可以享受4万平米的公共空间。这个
从格局上可以从三方面来说，我们在这里有一句话要强调，我们布置格局里一定强调以人为本，
这个一点都不能含糊，一定要人性化、要好用，要用得经济、合理。比如说光是为某一种商业需
求，但是你真正有没有为业主着想？这方面问题是非常明显。比如说小区路网，我们回到家里正
常50米，你非要我走200米。我这90平米的房子本来很经济，最好搞得很不舒服，所以在布局里一
定要强调以人为本，一定始终是圈着一个人，这个是很关键。比如这个房子是山体附近，我这个
房子一定要做出山体建筑的感觉，不要违背规律。我这个地方临水，就做一个亲水的感觉，把自
然元素吸引进来。还有我们这个建筑一旦放在这个地方就已经自己形成了围合空间，这个空间一
定有规律，也就是要求我们规划师、甲方、景观设计师一定要找到这种规律，我们找找到这种规
律，尊重这种规律。既然是尊重规律。找到规律就是有别于你是设计师，别人是常人。有思想，
找到这个行业的规律，才能作为设计师。你画一个图就是设计师？这一定是错误的。所以一定要
找到这个行业的规律才能成为设计师。我觉得把这种规律做好，实际上就是我们建筑师的分割。
所有是以人为本，我们做出来的东西是符合自然的、符合规律的。一定要尊重规律办事情，找到
这个小区特有规律来做。最后一点就是文化，我想这个布局也做得非常好，非常人性。是不是这
样就可以了呢？空间也可以，建筑一体化，很漂亮。我已经很满足了，这是错误的。这个小区做
出来后，结合我们发展商的行为、业主自身的行为，他们这个群落的行为形成了我们这个小区。
举一个例子，我们做完后要有别于别的小区，我们小区很多，怎么样让我们的小区与众不同呢？
不要做出来让人感觉这个好像在哪里见过。一定不行。这里面一定要体现小区本身个性，使小区
产生一个特色。我们要把非常鲜明的风格和这一个很明确的主题放进去，我想有以人为本的社区
在前，有尊重规律办事情，把空间做得合理性，再配上人文，我想这已经就很好了。
【戴欣明】：想法是很多的，鉴于时间问题，有些问题我们只能谈个大概的。我们强调的中心就
是人文，90年代中期我们建几栋房子就完了，就是一个房子。逐渐开始变成一个景观社区，再建
设一个品牌社区，逐渐到现在我们称之为建设一个有人文居住价值的空间。这样一个空间建起来
后，可能就和我们原来的思路就不同了。比如现在看到我们一些新推出的楼盘目前还有一些很大
的问题，比如外表建筑很好，当我们进到室内后，你就会很感慨，尤其我们对这行很熟悉的人很
感慨，这种感慨应该是一种遗憾。这么漂亮的外观建筑你去发现这个房子是一个非常不好用的房
子，有的房子160平米，甚至一个好的房子100平米就完全达到他的实用率，这就是浪费资源了。
刚才陆总也提到国六条，我很拥护这个政策，这个政策让我们设计师、开发商进行反思，90平米
的房子怎么建设？是否还是像原来那样建完了就算数？不应该是这样。应该从人本身生活规律或
者时代规律来思考，以这个思考来规划我们心目中的好房子，从这个角度出发，而不是按原来思
路，一步一步往后推，按部就班。现在不是了，现在实际上要先考虑到我们业主需要的是什么样
的好房子？
【主持人】：你的标准是什么？
【戴欣明】：作为一个社会人所需要的房子，对得起你社会地位所需要的房子。不能一概而说什
么房子是好的，90平米的房子对有些人就是好的，对有些人就不能称之为好。所以应该选择一个
适合你社会地位的房子，这样的情况下就有很多细分了，比如说90平米下应该是什么房子。比如
说你作为一个教师、商人、政客选择什么样的房子。这样就是一个细分了，今天因为时间关系，
有很多东西就不好展开。
【主持人】：最后谈谈高收人群的好房子的标准？
【戴欣明】：这个房子一定能实现他心中的梦想。
【主持人】：你是偏重于心理需求？
【戴欣明】：心理需求包括很多的，比如我要实现未来梦想，可能这个房子是有定义的，比如说
我需要300平米，可能里面包括了桌球室、两个不同的书房，它整个思想状态就不一样，他可能还
需要一个很体面的会客厅。
【主持人】：好房子确实是各取所需，以后中国房地产就是要建设一个需求市场，我房子准备卖
给谁，我就要为这批人量身定做。
【陆益辉】：就这个问题我补充一下，好房子就跟投资一样，你不认为这种投资合适，你也不会
去投。这个我们不去论它。千万不要讲房子，应该叫什么是好住宅？你这个房子单纯是没有什么
意义的。我们这里不能讲单一房子，我们应该讲一个住宅体系。什么叫好住宅？老百姓也可以理
解为好房子。什么叫好住宅呢？当住宅建起来，它是在诠释一种全新的生活方式，这就是好房子。
这种生活方式可以引导我们中国居民往一个新的模式上成长。举一个例子，你能说万科今天开一
个房子，卖得很火，明天出了一个更好的，就说那个房子不好了？我们任何一个地产，哪怕一个
农村暴发户，他是在创造一种生活方式，他一定是好的房子。如果不是，你这个房子就算贴了黄
金，也不是什么好房子。
【主持人】：戴总还有补充吗？
【戴欣明】：今天这方面已经谈得差不多了，因为我们只能从一个宏观角度来谈。我们会在我们
实际行为中去告诉大家什么是好房子，不同层面应该需要什么房子。
【主持人】：谢谢两位。
深圳S房总经理许晓兵与戴欣明：无论哪次见面，都是朋友友谊的升华！
……