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你的营销方式是否是忽悠置业者？
戴欣明：没有价值的营销就是忽悠
策划，营销，全程营销，策划营销（价值营销），这是房地产营销的四个时代。
第一个时代靠点子、胆量。营销时代靠概念，硬性推广。全程营销靠烦琐的系统、理念， 更强调工作，不管有没有问题都梳理一遍，营销成本很大，却不见得有好效果。策划营销 （价值营销）靠系统思维下的关键环节优化。这是成熟市场的表现，是由品牌及品牌价值 带动的。这个时代在强调房地产开发企业价值的前提下的关键环节优化，同时考虑置业者 价值的多赢角度为出发点，可以用合适的成本打造最优的价值组合，实现多赢局面。
戴欣明为此做序
2007年5月26日星期六
【论坛背景】 深圳自2003年以来的土地紧缩政策以来，“供不应求”成为深圳房地产市场难以抹去的阴 影，也为2005年深圳房价开始以两位数的速度暴涨埋下了病根。自2005年8月深圳市场喊 出“房荒”、以来，市场上经常出现：“开盘即卖光”、“抢房”、“捂盘”、“惜售” 的现象，甚至有些楼盘连广告也不用做，代理也不用请，连售楼处都没设的状况下就被一 抢而空，更令你想象不到是：开发商刚在土地上打下桩就被购房者提前咨询、下订金"""""" 深圳楼市火暴可见一斑，毫无疑问，深圳已全面进入“涨时代”。
高房价之下，必然会带来一系列社会生态变化，比如对人才有驱赶作用、破坏城市的创新能 力等。就房地产行业链上的服务业，如营销、策划、代理、广告则是备受煎熬，发展商房子 卖得好，他们压力将会越来越大，比稿、比方案等诸多PK让他们备受折磨，甚至有人判断 “营销已死”，也有人判断当前的房地产只有销售没有营销。与此同时，早有先知先觉的房 地产策划、代理、广告机构纷纷征伐内地，寻找机遇，逃离深圳似乎成了唯一出路。
美国市场营销协会对营销的定义是：营销是计划和执行关于商品、服务和创意的构想、定价 、促销和分销，以创造符合个人和组织目标的交换的一种过程。营销大师菲利普"科特勒所 说的“世界上最短的营销定义”??比竞争对手更加有利润地满足顾客的需要。这条定义虽 然短，但却包括了市场营销的所有内容。而作为深圳房地产市场而言，产品的“供不应求”， 让人无从谈竞争，营销也变得可强可弱。当前的市场环境与九十年代是截然不同的，其时房 地产市场刚刚开始，又经历92年宏观调与香港97“地产泡沫”，房价变化不大，需求不旺， 开发商也用心打造高品质的楼盘吸引购房者。曾经的深圳的中介服务、营销策划代理、广告 创作等行业也都为深圳成为 “全国样板房”的荣誉立了下汗马功劳，创下许多经典的案例。
深圳营销、策划、中介代理业成也房价，败也房价？房子好卖，真的不需要营销、策划、代 理吗？S博客诚邀开发商、中介代理、营销策划机构、广告公司、地产博客一同一起探讨房子 好卖后的下一步如何走？
拟讨论话题：
一、深圳房价有泡沫吗？ 二、高房价对房地产业链的冲击及影响； 三、房地产只有销售没有营销吗? 四、地产中介服务业的下一步
【知名地产博客代表】： 深圳知名建筑评论家 【贺承军】 知名地产网络营销博客【深晚一兵】 知名地产博客 建筑景观室内品鉴家【戴欣明 】
【开发商代表】： 珠江地产 祥南置业(现代国际) 安联地产 兰江地产 桑泰丹华
中原地产 世联地产 众厦地产 晶报地产
主持人：王方 时间：2007年5月25日 (星期五) 下午14：00-16：30 地址：深圳S网直播室
【本次现场直播，由“戴欣明工作室（动能管理）&品牌策划机构”做了必要的删剪，目的 是强调观点】
【主持人：王方】 ……今天我们列了四个话题，现在房子这么好卖，对于服务地产行业的产业链上的营销、策 划、代理是不是显得有点多余，现在整个房子的开盘即售罄的现象比较多。另外，考虑到S 去年5月份举办了大话地产博客沙龙对宏观调控这块有讨论，刚好现在是国家宏观调控的新 政，借此机会邀请大家一起来研判一下目前深圳的房地产形势以及在营销方面遇到的一些新 的问题。我们暂时先回顾一下，去年的5月17日，国务院召开一个会议，对于房地产市场提出 6条措施，“国六条”，九部委发布了“国六条”的实施细则。最近几天，我们就按照一周年 的时间，5月18日，央行有一个消息，是上调准备金利率，5月19日建设部长提出了人人拥有 适当住房的观点。
下面我们就进入到这次话题讨论的细节上来。这次讨论的主要分四个方面。第一，大家认为 深圳房价有泡沫吗？第二，高房价对房地产业链的冲击及影响。第三，房地产只有销售没有 营销吗？第四，地产中介服务业的下一步应该怎么走？
下面进入第一个环节，深圳房地产有泡沫吗？首先请在座的各位判断一下目前深圳房价有泡 沫吗？
【深晚一兵】：是不是有泡沫跟我们的大主题是有密切的关系，而且这个泡沫目前来说并不 是一个敏感话题，深圳地产肯定是存在泡沫的，而且相对来说是比较严重的泡沫，但是它的 严重能不能对房地产市场的健康发展产生威胁，这就需要我们去评估了。
【主持人：王方】：其实我们做这期话题之前也做了一个简单的采访，比如说广告行业、房 地产开发商以及中介公司，很多人的想法不太一样，跟大家表达的也比较一致，很多人觉得 这个话题第一比较敏感，但都承认目前房价就S网上网友的反应，房价目前涨得比较猛，另 外，我们的租房政策，一般是政策性住房比较慢，中高档的各位做着商品房应该知道增长是 比较迅猛的。下面我们进入第二个话题。因为在座的有网络营销、地产中介的，我想听听各 位对高房价对房地产业链的冲击机影响。
【中原地产】：因为我们是中介代理公司，我就简单说一下。高房价应该是对中介行业的要 求越来越高，如果用高的价格去买房子，我想对房子的要求也是很高的，其实深圳的客户还 是理性消费的，他们认可的是性价比，他永远会觉得只要我觉得这个房子有它的价值在，都 会愿意用高价买它。在对产品的要求上应该对发展商和代理公司都提出了比较大的要求。我 觉得更多的是对发展商这块，发展商也要整合他的资源，我觉得更多的会在产品的打造方面 提出更高的要求。
【珠江地产】：一个是市场的高房价对我们开发商而言，我们珠江投资集团有一个特色，珠 江投资是把房地产开发，包括设计、建筑整个的链条整合，所以我们在每个环节都可以控制 成本，我们减少了向其它开发公司的供销商的交易环节，所以我们可以控制成本，同时在项 目开发过程中我们的成本控制非常严格。有一句话是万科的成本控制是以千元单位计算的， 中海是以百元单位的，我们珠江是以元为单位计算的，所以我们还是要从自身的开发链条出 发，把我们可以控制的成本严格控制下去。同时价格体现也相对合理。大家也知道珠江在深 圳开发的项目在整个区域内的价格是相对较低的，性价比非常高。我们的项目通常是整个片 区价格最低的，性价比最高的，原因是我们把成本控制下来了，愿意把价格空间降下来，回 馈给广大购房者，这是我们对高房价的理解。
【主持人：王方】：谢谢候总。我在想一个问题，刚才候总主要是从控制成本角度来讲，假 如你周边的盘都卖得很高，你们心里会不会不平衡？
【珠江地产】：没有。因为我们的成本控制是非常合理的，同时我们的价格给到客户有一定 的空间，我们认为这是一个企业的特色，比如我们珠江集团的企业特色就是惠人达己，它跟 企业的文化相辅相成，我们不希望做更多的利润，因为这种开发时代已经结束了。现在的品 牌开发商是从社会责任出发，回报社会，珠江集团就是其中的一员。
……
【众厦地产】：房地产产业链应该包括宗总所说的很多产业链的构成。低房价的时候应该是 对开发商的洗牌，高房价的时候应该是对中介等相关服务行业的洗牌……我们众厦地产认为 高房价对品牌代理公司是一个利好。
【主持人：王方】：谢谢。桑泰丹华蔡总有什么观点？
【桑泰丹华】蔡灿：我觉得高房价带来的应该是对整个产业链的影响是蛮复杂的，就像刚刚 几位说的，对建筑、园林、品质，越高的房价要求越高。作为成熟的发展商来说他必须不断 地在自己原有的基础下做一些突破，做一些更新的概念。但是总体来说，我觉得这块开发商 的投入应该是获得了比较大的回报，高房价对他的努力这块的回报应该是比较可观的。但是 营销、代理、策划行业我觉得其实是面临着很大的挑战。我个人认为，像现在这样的时代不 是营销人的时代，我觉得其实深圳的营销人都很努力的在做营销，可是在他们的努力得到的 回报远远不是高房价所能够带来的。……作为一个品牌发展商或者是比较有远见的发展商他 愿意在这方面投入更多的工作。目前的高利润促使了很多首次做房地产的其它行业的人员进 入到房地产行业，所以这一部分人他们对营销的理解，我觉得本身跟我们在座的会有些不太 一致的地方，但是这并不影响他们的高收益。所以，我觉得做营销在现在来说是蛮难的，付 出很多，可是并没有见到收获很多，我指的并不一定是物质回报方面的，还有其它各方面的， 这是我自己的观点，从一个角度去看，因为我也没有办法从一个大的面去看这个问题。
【主持人：王方】：知名地产博客、建筑景观室内品鉴家戴欣明公开演讲及发表过很多这方 面的真知灼见，下面有请戴欣明。
【戴欣明】：我的确有话要说，但是准备不足。这段时间我很忙，这意味着现在这个时代产 生的问题对于我这样的人来讲是重大利好，时代的不同，市场一定需要相关的人物来“配合” 的。这个话题我认为是很好的，应该说现在也谈得比较及时，这个话题实际上是一个很大的 话题。我看好像哪个媒体都没有谈这个事情，S网来谈我想这里面应该有一个高瞻远瞩的感觉， 我们也很荣幸能坐到这里来谈一谈。我们应该看到，这么多年来的房价的上升到底是因为什 么上升的？有多少是营销创造的，有多少是策划状态的，有多少是品牌价值创造的？实际上 都很少。
很多年前，我记得王志纲在策划一些案子的时候，那时候大家还不知道什么叫营销，更不知
道什么叫品牌价值，所以他用他的策划点把一些盘做起来了，也成就了今天的王志纲，当然
今天的王志纲已经不再做这些我称之为属于中观层面的事情了，他已经在做一些重庆三峡的
旅游规划。
这样来看，我们第二个阶段就走到大家所说的“全程营销”，所谓的系统化。策划在某种意
义上是颠覆系统化的另外一种方式。再有一个阶段，有些品牌地产商走得不错，包括我们的
策划公司，逐渐地走到品牌价值的策划阶段或者品牌价值的营销阶段。这个阶段的确是涌现
出了一些好的企业、好的代理公司、好的营销公司，包括一些个人，也出了不少人物。这种
说法更多的我认为还是在今年以前的一个状态，这个状态下，营销和品牌所产生的房价这么
虚高，实际上它在里面推动的是很少一部分。我刚才听到这几位先生和小姐，包括风林火、
蔡灿这些老朋友讲的，其实我很赞同他们的想法。比如说蔡小姐说到目前的比较复杂的状态，
的确是，要不然也没有我们今天的会议了。但是从我个人的观点来讲，风林火的观点我是比
较赞同的，我是比较看好，不看好就没有我的今天，也没有我今天坐在这里。所以从去年的
“国六条”出来我一直是看好的，因为这个时代一定要再出现一些人物，时势造英雄，因为
以前的状态已经变了，大家现在感觉不是房地产的销售状态还很好吗？这没错，但是我们这
个状态如果是回答了多少是由品牌所带动的，那我们今天心里就有数了。昨天晚上我看了一
个电视，讲中国一个老品牌服装，红邦，在上海三十年代如果谁穿一件红邦的老式西装就很
牛了。这个老总发现红邦西服做出来跟英国卖的顶级服装相比差不多，但是价格比人家便宜
不知道多少倍，最后他做了一个品牌价值提升之后价格提高了很多倍，虽然不是很高，但也
不错了。这种由品牌价值所带动的商品价格的提升是被人家所接受的。但是我们的房地产应
该说绝大多数不是由品牌价值所带动的，而是由一些所谓的其它因素带动的。所以这是不正
常的，但既然是不正常的，前段时间我也谈过一些市场。不是房价上升很快吗？从我的角度
来看，从一个积极的角度来看，实际上是对开发商也好、建筑设计、中介、营销、策划、代
理、广告来讲，我认为对他们来讲可能是他们最好的时机，如果你从这样的角度来讲可能会
把自己做得很不错。为什么？既然是我们都已经看到了没有多少是由我们营销和品牌价值所
创造的房价这么高带动起来的，那我们现在这些公司，中介也好、营销也好、策划也好，如
果跟着这个虚高房价走，那你做这个案子，因为你要积累案子，你积累一个案子，比如说代
理公司，代理公司一个盘开盘几小时卖光，我想跟营销公司是有关的，因为你代理，当然这
是从经济学、管理学角度来讲，我就不深讲。比如策划也好、代理、广告方面都是这样的。
真正意义上的营销和策划来讲是逆水手，包括王志刚之前在策划一些成功案例的时候他是逆
水手。
包括香港，我对香港的情况比较清楚，的确是李女士说的那样子，它的价格很高，如果通过
各种各样手段来卖的话必然会出现那样的人，但是它最后是由品牌价值带动的，我在哪里，
在半山，在前水湾，所以这个房价大家都是可以接受的。
回国头来讲，我所希望的，或者我能告诉大家提醒大家注意的，我们未来应该是关注那些只
有品牌带动的房价，这部分房价的增长才是我们真正所需要的，而目前不是，目前不是的情
况下，我想我们做各行各业的，包括我是做品牌策划的。在这种情况下，我最近就非常忙了，
就感觉市场发展很快。我认为，如果有一个积极的心态来看待目前的事情的话，我们身处某
一个行业，我们用积极的心态来看，我们会在这里找到一个很好的定位，会快速的顺流而上。
这个情况下，到一定时候你走得比别人远了，比别人看得多了，当我们在做某一件事情的时
候别人已经在后面，因为别人很消极，而你发现别人在这个时候是很容易积攒案例的，当你
案例积攒起来以后你自然而然的就成了霸主。我说的乱世是房地产虚高状态下造成的乱世，
这个情况下是出英雄的，谁会掌握这个机会？我肯定是会掌握的，我个人愿意营销。所以掌
握整个市场机会的人一定会成为英雄。
【深晚一兵】：需要PK一下，讲得很精彩。……我觉得老戴认为今年以来开发商对营销这方 面重视不够，或者说深圳真正的品牌对楼价带来的刺激不大，我对这个观点是不认同的。就 像万科，我们都知道万科去到任何一个片区都能带动楼价，但是你还得认同，虽然你觉得不 可思议，就是一万三，万科收购之后就卖两万三，这都是品牌营销所带来的价值。刚才老戴 还有一个观点我是比较赞同的，现在是乱世出英雄的状态，虽然现在楼盘很容易卖，价格也 很容易拔高，但是真正起作用的还是营销。
【戴欣明】：我补充一下。其实我刚才所说的主要是占的比重问题，其实我把它分类了一 下，策划、营销、品牌价值，现在可能又回到策划。实际上我们在这几个方面来讲一直起到 作用最大的是营销在这方面起的作用。接下来是品牌价值，比如刚才提到的万科。其实我刚 刚所说的并不是排斥营销，营销的确起着作用，但是从整个大势来看，可能有一个宏观角度 问题，比如蔡灿也讲我们做营销的心情很复杂，我们创造了那么多价值但得到了什么呢？就 是从这种大环境来看，目前来讲并不是营销做出来了多少而上升的，它就是莫名其妙的上来 了，可能是供需关系的问题，这个角度我倒很欢迎PK的，因为这个题目确实很大，每一条 都可以列出来PK。
【兰江地产】……我们再看一下最近的房价到底是高还是不高，地球人都知道房价肯定是高 的。包括早上我跟几个朋友在那里开会，他们说华侨城的房子每星期会涨一块钱，今天放出 的消息说这个房子是250万，有买家过来了，第二天早上见面，不卖了，加20块。房价涨得 有点害怕。房价越高，开发商越是感觉他的开发风险越大，他必须有策划公司以及代理公司、 广告公司来保驾护航，也就是说他们已经成了开发公司的保镖，因为他觉得房价高的时候找 点保镖是没有问题的，因为以前利润比较低，找代理公司，砍价砍得很厉害。
……另外，代理公司的作用在于它的使用价值，它的使用价值在不断地前置。2002年之前在 做项目的时候开发商自己就定了这个产品怎么做，就不怎么找代理公司做，但是自从2002年 之后，就开始找代理公司，包括土地开发价值最大化的研究，我做出什么样的产品才能够引 领市场，而不是迎合市场，他在研究这些东西，研究这些东西就导致了房价不断地往前翻， 房价翻到至今，包括波特菲诺翻了5倍，现在卖到5万多。我感觉营销策划公司起了推波助澜 的作用。开发商只要一拿到土地，马上就要请代理公司，这完全是跟市场有关系的。
【主持人：王方】：谢谢各位刚才的分享。我们这次博客沙龙一个很重要的点就是房子太好 卖了，所以营销环节在营销什么，本来房子就很好卖了，是帮开发商卖高，还是帮助他们品 牌方面的传播，到底营销在这方面应该做什么，我觉得这应该是我们今天要讨论的。
【戴欣明】：我就我刚才说的话题补充一下。现在我们的营销到底该做什么？实际上我刚才 顺便带了一句，营销的作用一直还是很重要，刚才我说的话引起了一轮PK，其实我在这里并 不是贬低营销，营销的价值是很重要的，它是在一个空间或者时间内，类似楼盘之间的差异 性很多都是靠营销创造的，不能说营销没有价值、没有作用。但是我刚刚说的只是营销在我 们高房价当中起到推波助澜的作用。回到刚才说的话题，我们说往后营销要做什么，我认为 应该是做有品牌价值的营销，有很多做营销的就是营销，没有什么品牌价值营销可言，反正 也做出来，反正也推波助澜了，最后你说他有什么价值吗？很多人买了以后后悔，这叫营销， 也可以称为忽悠，不叫价值营销。
我增加在很多场合公开演讲的时候说过，有知名度、品牌，有品牌不见得有价值。事实上很
多产品是有品牌而没有价值的，但是现在能不能做到有价值？比如万科它的品牌肯定是有价
值的，它就可以打破地段、地段还是地段这种陈词滥调，就因为他有品牌的价值，他们可以
凭空创造地段，如果没有品牌价值，有品牌，那就是忽悠。
我们现在这个阶段你要做营销，你要做出品牌价值和品牌营销价值，而不是把它忽悠上去。
我一直强调一个观点，我们一直把房价忽悠上去了，起了很大作用，那我们这个东西是有品
牌价值的，比如LV的包那么贵你为什么要买？它一定是有品牌价值的，知不知道它的成本有
多少？大家都很清楚，但是正因为他有了品牌价值之后它的价格就上去了，但是确是我们完
全可以接受的。
【主持人（王方）】：其实我们就聊到第三个话题了，在现在的房地产形势下，很多人反映 房地产只有销售没有营销，为什么这样说呢？因为发展商的主要目的就是为了卖房子，无论 你是做品牌还是各种各样的营销，目的就是要促成销售。其实在2000年的时候当时的网络刚 起来的时候大家就在讨论电子商务的问题，假如电子商务出来之后就没有中介商了，是不是 就不需要策划商了。下面我们就进入第三个话题，你认为现在或者今后在房价一直高涨的情 况下只有销售没有营销？
【中原地产】：……刚才也说了整个三级市场是非常恐怖的，在4月和5月，三级市场的佣金 收入在每个月超过五、六千万。实际上它一直也在研讨整个香港的市场周期，它有一个观点， 当你的二手楼价格和一手楼的涨幅差不多的时候，这个市场是稳定的，是高涨期。这是对我 的第一个观点房价的泡沫是一个数据支撑，应该是一个稳定上升的高涨期，我觉得泡沫还是 比较少的。
【主持人（王方）】：刚才程总说的华南城市山林，其实我今年参加过他们的品牌发布会， 当时的感觉就是深圳的房价这么好，我相信很多深圳的开发商都在想做品牌。还有两位开发 商，刚才蔡总说了心情很复杂，你不妨跟大家描述一下。
【蔡灿】：我们可以举出很多例子，就像中原服务的发展商一样，碰到华联一个开发商，大 家都把自己最好的招式使出来。但是我想还有很多项目，为什么只拿城市山林来说呢？所以 我觉得我们一直在说品牌，是一个行业能够意识到、能够做到顶尖的人意识到的，我个人来 说也是一个商业目的，品牌带来的商业价值，品牌带来的商业利润其实是远远大于它实实在 在的东西。在东方君逸这种已经成型的项目里面，这种品牌的影响力是不是指导价值，我们 可以看到。在这个行业里面我们见到过很多，当你的客户是很有挑战性，很有要求的时候， 那我们激发出来的潜力可以说是像弹簧一样发挥到很大的，不管是从前期营销还是后期销售， 我觉得一年半到两年以前做的项目，我的投入度可能会更多，因为当时的市场没有那么好， 碰到很多其它的因素，你的工作自己都会意识到很重要。我觉得营销在任何时期都是很重要 的工作。到现在来说，看到这个标题，其实我心情真的很复杂，的确这样的事情天天都在发 生，短期和长期的利益目光，深圳每天都在不断地发生这样的事情，但是我们天天都看到品 牌发展商，每个人都想学习，学得到吗？
【杨大谷】：房地产只有销售没有营销吗？我的答案是否定的。先理清三个定义关系，一个 是品牌，品牌是消费者对产品接触过程的全民印象，有所谓的产品品质，它自然而然的形成 品牌。目前开发商有两个品牌，一个是开发商品牌，一个是项目品牌。开发商品牌是母品牌， 这个品牌是长寿的，也是呈现出来的，而项目品牌是子品牌，它是短命的、速成的，就像目 前吃的海鲜放了很多避孕药，催化，把鱼长得很大，卖给消费者吃，这就是目前项目品牌的 行为。也就是说速成的时候就把这个项目所有的资源用上来，再把所有的资金投上来，打造 快速成长的品牌，它的目的就是为了销售。这是品牌关系。
什么是营销？营销的定义一直都有争议，我一直认可这样一个定义：营销是有预谋、有策略、 有组织的将生产者引向消费者的一个企业行为。也就是说，他在做任何事情是有预谋、有组 织的，我要卖多少钱，有多少利润，这是营销。
销售是什么？销售只是终端交易平台的组织，它是营销的一个层面而已，是营销方方面面里 面不可缺少的一个工具而已。
目前，从深圳所有的开发商来看，没有说开盘的时候才找代理商接手的。目前的房地产市场 应该说是营销涵括了销售。包括认筹、洗牌，把房价抬高都是营销者在组织这个事情。刚刚 候云也说了，因为行业细分之后代理公司有很多客户渠道、资源，每天都收到十个、二十个 购房信息，都是从代理商那里来的。所以他是有组织的做这些事情，有了这些客户的存在， 再加上其它的宣传，累计起来。然后再洗牌，有时间就留在这里，没有时间就刷掉。所以， 房地产只有销售没有营销这个说法是错误的。应该说房地产目前还是一直存在营销行为，消 费者看不到，只是开发商看得到。前面后来也说了那几个定位，这几个定位就是他做了很多 细致的工作，这些工作有可能到了销售的时候消费者才看到，其它工作消费者统统没有看到， 它是营销行业里的隐蔽工程，是跟开发商对接的一个工程。所以，目前房地产的营销是一直 存在的，它不光是一个片面层面的销售问题。
【戴欣明】：我在一年前写过这篇文章，我这样写并不等于我不承认营销的价值和存在的意 义，一个社会什么东西占主流，我的文章写的房地产只有销售没有营销，问号没有了。实际 上我当时这个说法是在主流前提下房地产上很多只有销售没有营销。当时我写的文章是为了 挣眼球，为了挑起一些事端，让大家更关注于真正的营销价值。事实上我现在的观点很鲜明， 从目前来看，从现在开始，我们未来真正把营销含义放到一个最重要的位置上体现，以前的 营销只是个别企业在做，不是全部企业在做。并不是我们真正所要的营销的意义。我们为置 业者创造一种什么样的生活方式，你是卖房子还是卖生活方式？比如早些年倡导两小时生活 置业圈，那时候已经倡导那是一种新生活方式。现在我们作为个体来讲，我把这套房子卖给 你，我告诉你在这套房子你，你可以得到新的生活方式，而不是以前的区域概念，而是个体 概念，这是我所倡导的新生活概念，你买一个适合你身份地位的房子，这引申出很多话题。 为什么人说你买的房子不是适合你的房子，所以你成了房奴就活该。我认为从今天开始，才 是我们真正意义上的营销的开始。这个观点是我在一年前提出来的，大家可以看原文。我的 意思是只有真正营销的概念成为主流的时候，我们认为才叫营销，这是一种比较绕口的说法， 但是我要让大家知道，我们能接受的是：我们用营销价值营销出来的房价是可以接受的。就 像LV包很贵，但是它的成本很少，但我们可以接受他的价值，这因为它有真正的营销概念 在里面。
……
【戴欣明】：我们今天谈营销当然都是谈房地产营销。记得在半年前，我们这里也谈过一次
营销，曾经有一位顶级房地产集团的营销总监说我们的房地产营销被外界、被其它行业来看
的确是水平很低。如果有人好奇，可以在晚上查询这段对话。我们只看到我们这个行业的营
销，如果我们把别的行业的营销拿来看看，读读他们的案例，我们的确可以发现，房地产的
营销是比较简单的。如果有机会谁想跟我论剑的的话我可以与他论论。因为我们的房地产这
块，尤其是这几年，我写的房地产只有销售没有营销是一种感慨，房地产发展这么快，营销
起什么作用？做几年应该是在最困难的情况下才能体现营销的价值。比如我曾经管理过一些
建设集团企业，我们称之为以项目项目营销为主的企业，我们团队去的时候营业额几乎是零
的，一年做到30亿，什么概念？那叫营销，用营销策划体现的价值，那可能和房地产营销是
有差异性的，叫建设集团，但也包括了房地产，更包括了一些建设工程项目。从那个角度再
看房地产的营销就太简单了。再看看一些电子产品营销或者水产品的营销，凭空把水产品销
售到上百亿，把微波炉可以销售到全世界，你看看人家的营销，再反思一下我们自己做房地
产营销。房地产只是跟着一个势，它的涨幅非常快，所以自然而然营销就上去了，附加价值
很大。我这样说好像把“房地产营销”贬低了，但是没所谓，大家可以PK一下。我们看看相
关行业与别的行业才知道我们的房地产的营销水平，我们整个房地产业界的营销水平在什么
层次上。这个行业应该还是在发展过程中，营销起的作用是有一定的作用的。在未来，我们
的房地产不可能老是以这样的格局在走。我们现在谈这个话是一个预警，对未来从事房地产
营销的和未来很多人想要进入房地产行业的这帮人是一个预警，你只有把你自己的综合能力
打造出来，你才能提供一个真正的对房地产也好、对开发商也好一个有价值的品牌策划。现
在很多只注重项目营销，就是一个楼盘营销，而不注重公司营销。实际上我现在所说的营销
更多的强调公司的营销、企业的营销与策划。我们可以透过一个品牌（楼盘营销）把企业营
销打造出来，但是现在大家没有冷静的去想，反正现在楼价涨这么快，就想着使劲的赚钱。
【深晚一兵】：老戴的讲法有深度，因为地产的入行门槛比较低，导致地产界没有营销大师， 这一点是肯定的。王志纲虽然在地产界很有名气，但是放到中国或者世界来说根本不值一提……
【众厦地产】风林火：我觉得一兵朋友的案例我当时没有写文章，我写的话可能标题就是深 圳地产老板文化的悲哀，如果我是那个公司的老板我会说你可以回老家，我帮助你创业，行 的话我们两分，这样人才保住了，业务又可以发展。
【杨大谷】：我补充一下，营销最主要的作用就是把市场价格越推越高，如果价格推低了那 营销就失败了，价格的推高可能不光是营销的作用，有三个原因：一个是供应量少，一个是 营销的作用，还有一个是市场在起哄，这三个原因导致房地产价格在不断地抬高。如果说没 有营销，或者营销把房价越做越低那营销真的到尾声了。
主持人讲到了服务……
【戴欣明】：我在深圳已经有二十年了，我对房地产从居住者的角度来看，深圳房地产是有 口号多过于服务。后来我就关注房地产所谓的服务，但是我看到我们现在的房地产市场急需 深度服务，大部分都是没有深度的，只是全程营销中的其中一个小环节，并没有真正落实到 服务。既然有所谓的话语权机会，那我就提示一下，我们真正想做品牌的话，后续的服务， 品牌是从开始就要做的。服务可能是往后房地产价值的最重要环节，如果每个深度服务，只 是一个概念的话，我认为这一点对于往后的品牌建设是大忌。
【主持人（王方）】：有一个网友说，希望戴总更仔细的讲讲营销的具体出路。
【戴欣明】：营销是相互的，它是在一个空间里相互的，这里面主体很多。营销的最关键首 先是要做到多赢，这是核心，如果做不到多赢的话那就很难把营销做到位。第二，你要把营 销的价值做出来，就是我刚才所说的你把营销做完以后你把它做成品牌，我们大多数企业是 有品牌的，但是那是没有品牌价值的，只有有真正品牌价值的，他可以做百年老店，比如我 说到的万科他是有品牌价值的，很多是只是品牌没有品牌价值，但是它已经达到一个台阶了 。要把营销讲清楚的话时间比较短，我想是不是有一个专门的机会我把这个问题回答清楚一点。
【主持人（王方）】：有机会做个专题……
期间还谈到了其它问题……
【戴欣明】：这是历史阶段加上政策的引导。
……
【主持人（王方）】：今天以为前面大家对泡沫会发生一些有意思的观点，其实我们不得不 承认，现在深圳房价应该是正处在上升期，甚至有专家预言，说深圳房价现在已经进入了爆 发期，我相信大家可能都有这方面的体会。我们今天也是抛砖引玉，一次会肯定是讨论不过 来的，话题多，再说这个话题很多人也没有机会参与到现场。我们就在想，2007年对我们行 业来说是一个问号还是一个感叹号甚至是一个句号。2000年的网络泡沫带来的好处就是振兴 了全球的互联网产业，包括S网。当然它也不是一件坏事，让更多泡沫时期的人以更加低廉 的成本投入到互联网企业。房地产会走向一个什么样的结果呢，特别是高房价之下。最后， 希望深圳的房地产界人士积极的加入讨论。最后大家用一句话来表达自己的观点。
【戴欣明】：房地产营销是新营销的开始，新营销是有深度的营销，是对置业者有深度价值 的营销。
【深晚一兵】：地产服务前途无量。
【风林火】：市场定高价，服务找众厦。
【程喜】：营销是有独立价值的，市场对营销的要求越高，营销的价值就会越来越大。
【主持人（王方）】：我顺便引用一下李宗苗写的不少发言，万科的陈丽明与我们朱总有过 一个交流，感觉市场太好了，大家都不怎么追求专业进步的话，不用说代理商，广告公司， 连开发商的营销部门也会变得没有价值，营销部门的重要性就会减弱，我的个人观察也是， 比如最近业界营销口的也写人事异动，李宁离开卓越、张立海离开京基，表面上看可能是个 人选择的问题，深层次是对市场的不适应做的调整。房子好卖，老板的胃口越来越高，这样 就对营销部门提出新的挑战，这种情况下，作为职业经理人我们应该怎么办？于是，我们看 到一些职业经理人的离开，同时我们也看到了北京王歧山市长向地产炫富广告宣战。大家都 说市场是检验真理的唯一标准，但是这个市场变化太快了，价格不断在刷新，结果我们的营 销策划就追着市场跑，裤子都跑掉了还没有赶上。怎么办？炫，是实现预期的第一步。
【张扬】：房地产开发还是离不开营销的。
【宗子新】：存在就是理由，烈火炼真金。
【蔡灿】：激情营销，时刻保持激情，激情营销创造浪漫生活。
【杨大谷】：营销的任何策略和手段都可以创新，也可以玩，但是不要把房价玩得太高，否 则容易摔得很惨。
【主持人（王方）】：其实我们今天做这个话题，房子好卖，还需要营销、策划、代理吗？ 其实并不是一个很好的标题，但是我们特意把这个问号打得很大，希望S网友以后继续与各 位在网上与网下交流。
结束
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发布时间：2007-05-26 15:30:06
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