破局，深珠国际湾居城际对话
珠海区域价值脱颖而出
2007年06月22日 《深圳商报》
破局，深珠国际湾居城际对话
《深圳商报》2007年06月22日通版报导
深圳商报记者单春泉
深圳市社会科学院：高海燕，戴欣明工作室：戴欣明应邀作主题演讲
??6月15日，本报联合30余家珠海一线地产企业，
成功举办“深珠房地产市场开发高端论坛”
《深圳商报》副总编辑姜东南致辞
《深圳商报》总经理助理张蕾主持
总策划师、战略策划家戴欣明在展示墙上签名
（30余家珠海一线地产企业热烈参与对话）
何为“局”？
广义上来讲，“局”是整个珠三角城市发展格局；狭义来讲，是指珠海与深圳投资者
的供需关系。整盘棋局，随着珠海自身城市发展，以至整个珠三角一体化进程的加速，凸
现复杂与重要。
所谓“破”，必须破除我们内心旧有的思维定式，跳出珠海，站在整个珠三角的高点，
重新审视珠海的城市价值；所谓“立”，确立珠海城市人居与珠三角、尤其是与深圳市场
的全新关系，同时确立一种全新的、立体式的营销推广模式。
对于珠海地产企业，如何吸引深圳投资者在珠海置业？如何有效扩大珠海房地产项目
在深圳的品牌知名度？珠海如何在珠三角市场合围中脱颖而出？
对于深圳置业者，如何在珠海选择最宜居、最宜生活、最宜投资的楼盘？破解了诸多
疑问，就实现了“破局”的本义：破，而后立。
深圳商报记者单春泉
（“深珠房地产市场开发高端论坛”在深圳与珠海乃至珠三角引起强烈波澜）
珠三角一体化改变人居模式
深圳市社会科学院高海燕
珠三角的一体化对人们生活方式的拓展有重要意义。国际大都市群所带来的城市
边缘消失，创造了一种“跨界”的生活方式，在珠三角已经发生。珠三角是中国最大
的都市群，是社会发展的必然结果，香港、深圳、澳门、珠海、广州这些城市形成一
个较大的都市生活群。大都市群的产生，不是媒体宣传的结果，是城市一体化的结果，
是房价高涨、城市外扩的社会发展的必然结果。
大都市群带来居住从高地向洼地的流转。深圳的房价不断上涨，已经出现向香港
靠拢的趋势，这就是高地向洼地的流转。那么深圳的高地能不能流向周边的洼地呢？
今天惠州的房价不断上涨就是深圳造成的结果，从2000元多到4000多元，还在不断的
上涨，这就是差距所造成的结果。
大都市会带来生活方式的转变，我们常说的1小时生活圈、2小时生活圈是都市群
发展的结果，置业的观念、生活方式观念会随着都市化而转变。原来说的“1＋1”生
活方式是指在城区一套房，郊区一套房的生活方式；现在已经出现“5＋2”、“候鸟”
型模式，甚至出现“2小时飞行圈”随季节的转换而转变的生活方式，还有“回巢式”
生活，回乡投资置业。
现阶段，深圳的房地产是需求输出、投资外溢的市场。深圳的需求是开放的，需
求旺盛是深圳房价居高不下的原因之一。深圳楼市目前领涨全国，特别是宏观调控加
大了人们对未来不可预测的担忧，需求的旺盛，土地的稀缺，造就高房价，就更促使
人们原本计划后几年买房往往提前到现在来买房，这时深圳的市场不论从政治上还是
经济上就需要分解、分流深圳的需求消费。数据显示：深圳人在惠州购买中高档房的
占70％，东莞的房有50％是深圳人买的。从这点可以看出，深圳的投资输出很大，投
资外溢有多迫切。
今天的“破局”就是针对珠海房地产市场的需求来讨论的。
珠海与深圳同时设立特区，由于发展原因造成工业化程度不高；从积极角度看，
没有破坏生态环境，没有大批的外来从业人员，却保护了珠海的自然环境。深圳的海
资源较少，而珠海城市中心区有着得天独厚的自然海景，留给珠海今天充足的竞争力。
在中国城市竞争力报告中：珠海上榜竞争的指标都和居住有关，普遍高于惠州、东莞、
中山等珠三角其他城市
珠海的人居价值极具内涵。人居价值给珠海带来高素质居住者的转移。城市的兴
旺发展，居住者的素责是相当重要的，通过发展房地产转移高素质的居住者，来实现
城市的转型。珠海完全可以提供国际化的湾区生活，湾区生活是指一个以有区域经济
影响力、城市中心的海湾生活。它该是高端物业、高端的居住者，生活方式化的、专
属性强的，多元化的标杆性社会文化。情侣路所创造的优质居住、优质环境完全可以
成为华南的、珠三角的国际湾区生活中心，更好地与国际接轨。
（高海燕在演讲：珠三角一体化改变人居模式）
珠海地产价值亟待释放
戴欣明工作室戴欣明
马斯洛在他的五个需求层次理论中提到，人的需求有五个层次：1、生理需要，所
谓的衣食住行。2、安全需要：对体制、法律、秩序、界限的依赖等。3、归属和爱的需
要：渴望有归属感，爱与被爱的感觉。4、尊重的需要：包括内外界对自我的尊重。由
于实力、成就、适当、优势、用途等自身内在因素而形成的个人面对世界时的自信、独
立；外界则是地位、声望、荣誉、威信等外界较高评价的获得。5、自我实现的需要：
成为自己所能够成为的那种最独特的个体，使自己成为自己想成为的那种人。属于1?3
类的人往往比较保守，房地产对于这些人有很强的属地感。真正异地买房置业的是追求
自我发展、提升价值的体现。
现阶段的珠海地产价值还没有充分释放，还有相当的成长空间。房价是综合价值的
体现，由品牌、规划、定位、需求等众多因素所决定的。
珠海楼盘有得天独厚的优势，应该有更充分的价值释放机会，在市场上衡量，应该
有更好的价格表现。
品牌的宣传同样是价值的体现。俗话说：“酒香也怕巷子深”，说明就是好的产品
在今天的市场上也要主动式的营销。珠海是个美丽的旅游城市，以前来珠海市旅游，数
次来都被珠海，特别是情侣路的迷人景色所吸引，不得不为珠海的城市设计规划所折服。
深圳也希望发展成为一个滨海城市，而没有珠海所拥有得天独厚的环境。珠海房地产有
深圳没有的优势。这种局面下，开发商、营销机构和媒体的合作就显得非常重要，一个
好的宣传和策划能更好地推动珠海房地产发展，为珠海房地产市场获得多方共赢。
（戴欣明在演讲：珠海地产价值亟待释放）
……
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深圳商报副总编辑姜东南与总策划师、战略策划家戴欣明合影
6月15日，《深圳商》报联合30余家珠海一线地产企业，
成功举办“深珠房地产市场开发高端论坛”
（珠海街景，这几年的变化很大）
（珠海市区，新楼盘与老楼盘并肩屹立。市民在惬意地生活……）