“莞深同城”向中国房地产界
传递什么信息？
地产思想“深圳四杰”策划“莞深同城”案例解密：
中国房地产新主流思想代表：地产思想“深圳四杰”策划案例
地产思想“深圳四杰”之秦刚、戴欣明现场阐述及演讲直播稿。
博弈与共赢?2007莞深地产年中沙龙
【本次论坛由中国房地产新主流思想沙龙：雅颂（中国）战略传播机构发起】
（地产思想“深圳四杰”：高海燕、茅巍、秦刚、戴欣明）
地产思想“深圳四杰”明示
我们在此并非传递房子应该上涨的信息，我们希望东莞房地产开发商要在开发水平上提高；
提高住宅品质。我们在东莞周边走了很多地方，发现很多项目良莠不齐，有些甚至借我们开
创的“莞深同城”生活理念借机把一些非常一般的楼盘炒作给深圳置业者，而不是在营销内
涵上下功夫。
中国房地产正进入一个新的启蒙期。
中央党校科学社会主义专业博士生导师龚育之曾经讲过：“以民主、科学为旗帜的新文化
运动和五四运动引来了马克思主义，引来了社会主义，引来了中国共产党的成立。中国共产
党也提倡民主和科学，于是德先生和赛先生就变成了德同志和赛同志。”“所以爱国、民主
、科学、社会主义，构成了五四传统、五四精神的基本要素。充分体现了科学和人文的结合
与交融的传统。”这何不是现在中国房地产市场的写照！房地产项目能在科学（楼盘品质），
人文（楼盘内涵）上做到完美结合的有多少？甚至有些楼盘本身就是劣质的，何谈人文！
如今，房地产界也面临一个这样的思考与转型时期。房价高涨时期更需要理性的有社会责
任感的思想者。我们认为房地产的发展要为城市、市民做出贡献。“莞深同城”生活理念应
当为置业者节省成本。
借势不是营销。
我也看到像三正半山豪苑的别墅由5600元的均价，借势之后，半山豪苑后面的第三期、第
四期也达到了九千多。三正卧龙山花园地址在凤岗镇新城市中心东深河畔，地址一般，也借
“莞深同城”上涨到2万多一平方米……
我们不是媒体的枪手，但是我们会与理性思考者及社会责任感的媒体协同倡导深圳弥茫时
期的理性置业的新思想；我们所说的是从自己的专业角度，对事物的发展规律做出解释，比
如我们曾经说过房价会上涨，但是我们并不支持房价暴涨；我们只希望透过现象帮助大家看
进本质，并提出解决方案。我们反对某些别有用心的开发商借“莞深同城”炒房、涨价、囤
积行为。
我们的初衷为了给城市发展做贡献，缓解一线城市的土地匮乏所造成的置业者的生存压力，
而有些开发商透支“莞深同城”的成果，把未来几年后的房价透支在当下，是社会责任感的
缺失，这是我们不愿意看到的。
地产思想“深圳四杰”
2007年7月16日星期一
“莞深同城”向中国房地产界传递什么信息？【陈述篇】
地产思想“深圳四杰”之一：秦刚“莞深同城”案例陈述
（地产思想“深圳四杰”秦刚在做案例陈述）
【主持人】：我把下面的时间交给主办单位和提供单位。
【秦刚：雅颂（中国）战略传播机构总经理】：（演讲要点摘要）
……
【秦刚】：刚才湛总讲到了房地产的物质文明到精神文明跨越的时代，我是非常有感触
的。博弈时代我们希望达到深莞共赢的效果。
我们认为，深圳现在到了房地产发展和城市发展的双转型期，有这样一个现象：一方面是
东莞、惠州、中山、珠海的开发商来锁定深圳的客户，另一方面，深圳的开发商也大举进入
珠三角攻城略地。目前东莞的开发水平和深圳是同一个水准，甚至在产品服务上都能更有创
新。在这种情况下，莞深同城不期而至。
【秦刚】：我们看一下珠三角和国内地产今年以来的推广态势。深圳人投资中国的时代来
临了。在这个时代，首先是游动性更强（注明：“游动性”由雅颂（中国）战略传播机构张
辉提出）游动性和流动性相比，更强调投资不分地域和双向流动。
价格洼地的时代我们认为已经结束了，在05、06年，我们在做东莞市场分析的时候很简
单，就是这样一个图示，深圳和广州的购买力流向了东莞，但是现在07年市场发生了变化。
我们认为，从更广阔的范围来看，东莞并非是价格洼地，为什么呢？因为相对于深圳和广州
来说，东莞的价格洼地的优势已经被外地所取代，我们可以看到，虽然东莞能够分一部分广
州的资金，更多的资金会流向水平线更低的武汉、重庆、长沙甚至一些西部城市，目前是各
地都在争取分享高地的外流资金。我希望大家在做东莞、深圳推广的过程中，或者做东莞地
产的营销中一定要把自己置身在珠三角的置业浪潮的大背景之下，可以非常鲜明地看到这样
一个趋势：深圳高端置业与国际人居加速接轨，珠三角闲居置业席卷深圳，这都是非常好的
概念和理论。
【秦刚】：我们最近的调查显示，珠三角城市群，也就是广州、佛山、惠州、东莞、中
山、珠海、汕头，在深圳市场的项目有120多个。外地城市：长沙、武汉、重庆、成都、昆
明、海口、桂林、大理这些三线城市进入深圳的项目有50多个。……我们预计，重庆升级为
综合改革开放的特区，推动了房价之后，第二波投资中国的大潮即将启动，因为重庆和成都
被或获批为国家综合改革配套试点区之后，在短短的两个星期内，重庆的房价就涨了7.6%。
这里面肯定少不了深圳人的推动，但是我觉得应该正面看待这个现象，我不把它理解为投资
或者炒作，确实是房地产价值的体现，但深圳人是先知先觉的一批。
去年我们做了一个深圳市场的分析报告，供需矛盾进一步突出，但是深圳人的购房支付
能力有所下降，部分区域的空置率偏高，在这种情况下，我们也认为目前深圳的房地产整体
运行存在一定结构性的问题，部分区域的房地产投资比例高于警戒线，投资者对房地产的投
资会变成谨慎态度，这是深圳的特点。
【秦刚】：二手房也是，二手房的成交创新高，二手楼市的成交赶上一手楼市。宝安中
心片区现在的均价已经过一万了，富通城最新一期卖到一万五。龙华片区现在全线一万多，
均价一万四。边缘镇须的价格也是飙升非常快。
深圳的市场确实风险非常大，资金外溢非常明显。投资型的占主体，自住型的占小部分
，但是目前有一个趋势，就是我也很同意湛总和蒋艳经理讲的，投资和自住的结合应该是东
莞置业的主流。我们还是感觉到深圳人置业东莞和惠州的心态是不同的，置业东莞主要是看
好升值潜力，在惠州的生态资源型的项目比较多，长期居住价值还是比较高的。东莞的经济
实力是长处，但是短处就是工业厂房密集，环境优势不明显，或者说环境优势虽然也是很丰
厚的，但是我们目前宣传的不明显，就是深圳人没有感觉到东莞还有什么强的环境优势，其
实是有的，有很多项目，包括刚才说的一号公馆等几个项目，其实山水资源是很丰富的，但
是感觉到不如惠州那样有整体的吸引力。
【秦刚】：我引用的其实也是来自于媒体的传播，因为我也受到媒体传播的影响，我们
都是一个信息的被动接收者，那么怎么去凸显出东莞的整体城市价值，就需要在座的同仁共
同努力。
我们觉得如果是要做好有效传播，有四点很重要，第一是要进行整合传播，第二要追求
传播覆盖率，第三要追求传播实用性，第四软硬结合，传播的有效性。
我介绍一下我旁边的戴欣明先生，他是在中国房地产界有一个“深圳四杰”称号，他在管
理策划方面非常的成功，是房地产人文营销方面的权威专家，王月华作为媒体的旗手帮我们
提炼的一下，以港、深、莞国际同城圈的概念提出……我们已经有一套理论和一套打法，就
等着有识之士的发展商一起来合作，实现共赢。
【秦刚】：所以以后希望大家团结合作，把东莞的品牌推广出去。谢谢大家。
【主持人】：谢谢秦总非常精彩的发言和分析。现在有请中房地产的曹总跟我们分享一下
他的想法。
“莞深同城”向中国房地产界传递什么信息？【主题篇】
地产思想“深圳四杰”之一：戴欣明现场演讲直播稿
【主持人别建军：深圳特区报地产部东莞工作室总监】： 下面请戴总给我们分享一下他的观点。
（地产思想：深圳四杰戴欣明在做主题演讲）
【戴欣明：营销专家、管理专家、资深策划人】：
【戴欣明】：非常感谢特区报能给我这样一个机会。莞深同城我们接触已经很长时间了，
我已经来过东莞数十次，刚才说到商业地产。我这么多次来到东莞好像没有交过停车费，
其实这是个问题，如果一个城市的停车费都没人收的话，这应该是商业地产发展的最初级
或者还没有发展起来。
回到今天这个话题，大家谈了很多，深圳四杰之一秦刚也陈述了整个案例，我在这里
只说一个方面，昨天报业集团房地网，就是中国第一家报网联动资讯平台的资深主持人潘
永堂为我做了专访，讲品牌地产的。最近大家可能听到一个声音，就是北京董藩教授说房
地产到底有没有品牌，他说的是房地产是没有品牌的。
【戴欣明】：实际上我想借这个机会来澄清一下，这要从哪个方面来看，比如我们看
商业地产，在深圳我们看到某个楼比如“地王大厦”或者“赛格广场”，大家认为那是一
种品牌。刚才湛总说的我认为非常好，我们从竞争层面来讲，来分析我们的房地产品牌，
特别是住宅项目的房地产品牌，事实上我们做得还不够，比方刚才说到董藩的说法，实际
上我同意他的说法，首先他是从一般产品的角度去说这个事情，说得更多的是我们这个房
地产楼盘的物质品牌，也是大家一直所关注的，就是我们以前所看到的一个住宅项目这样
一个品牌，事实上住宅项目的房地产真正的品牌不是这样的品牌，所以他这个说法是对的
，但是要回到房地产品牌，房地产品牌到底是什么？它应该是一个服务品牌；运营品牌；
人文品牌。
“世贸组织”已经把房地产项目界定为服务项目，而不是实业项目，很多人理解为实业
项目，我们建了一套房子把房子卖出去就完成了任务，这是以前，的确是走过了这样一个
阶段，而现在来讲，这个阶段我们称之为在我们的主流开发商当中，在我们主流地产当中
，住宅项目这块以往的品牌专注概念正在被我们新的理念所替代，房地产“物质品牌”已
经是过去式了，我们真正强调的房地产品牌是什么？刚才我说到了，房地产品牌应该是服
务品牌，把品牌上升到什么程度呢？就是精神层面，这个品牌就称之为人文品牌。
【戴欣明】：从这个角度来讲，我们的房地产品牌实际上是刚刚开始。我们以前卖房子，
现在是卖什么？比如莞深同城做的是什么？实际上我们做的是种生活方式，这已经被大家广
泛认可了，并且我、秦刚及主流媒体已经把“莞深同城”这样一个概念投入网络、各大媒体
传递到全国各地，比如说环渤海、长三角，因为我在长三角那边呆了很久，都已经接受了我
们这个生活圈概念，大家在开发楼盘的时候，真正要体现的就是它的精神层面，刚才湛总那
句话我非常赞同，通过这个精神层面，我们在做建筑的时候，我们赋予建筑的就不单单是一
个户型，他给我们的层面可能是一群人、一部分人或者社会的主流人群的生活方式。所以，
我认为我们现在的房地产品牌（专指住宅项目）从另外一个角度来看不单有，还刚开始。从
这个角度来讲，作为媒体，特区报或者网络媒体，他们的作用才真正的反映出来。我们建了
一个项目出来以后，我们看到的这部分谁都可以看到，但是没有看到那部分，诸如人文内涵
、服务等要拿什么让大家知道呢？口口相传吗？这个效率太低了，我们要运用媒体整合，比
如网络，比如主流媒体。你不这样做的话，你就很难把我们现在定义的房地产品牌的内涵反
映出来，房地产不是卖一个建筑。
【戴欣明】：如果你把房地产项目本身的品质还没有做好的前提下，你就到处宣传说我
的盘如何好，比如最近做北京的和黄在那里做的项目就出现质量问题，董藩教授从这个角度
来看说房地产没有品牌，它不能批量生产，但是我们现在关注的已经不是建筑本身，我们有
很多相关的法律法规，可以把我们的品质起码做到合格，在这种前提下，我们现在的置业者
所去关注的也是在这种前提下他需要的是什么，我认为是所谓的需求层次，比如莞深同城就
制造出这样一个需求层次，我们是一批人，包括我们在长三角和北京都是这样的一批人去体
验所谓的“1小时生活圈”、“2小时生活圈”，这批人更多的关注是透过他所能接触到的媒
体来看到你给他的房子是什么品牌，我们说的是你这个服务品牌做到什么样的程度。这个话
题要展开就太长了，我就只说一下而已，我就把这个话放到这里，以后有机会的话大家再一
起共同探讨，谢谢特区报，谢谢在座各位。
【主持人别建军：深圳特区报地产部东莞工作室总监】：
以后还是找一个更恰当的时间让戴总和我们进行深入的交流。下面把时间交给百思勤的区
域总监李亚辉先生，你可以讲讲你们的项目。
……
（东莞全部主流开发商到场，积极参与）
本次深圳四杰之高海燕、茅巍因为出差未能来到现场，特把他们的一些观点列出：
地产思想“深圳四杰”之一：【高海燕】观点：
社会科学院城市运营中心主任高海燕表示，“莞深同城生活”的营销模式让广大置业者印
象深刻，“房地产的本质是对生活理想的一种实现。很多项目，素质和园林做得都不错、在
深圳购买力外溢的今天，东莞很多发展商的这种定位，是东莞房地产给了深圳人一个有价值
的选择” “莞深同城生活”是一种生活的进步！选择的是人生的一种崭新的意义。
地产思想“深圳四杰”之一：【茅巍】观点：
应该用战略长远的眼光来看待地产发展形势，我希望以大思路、长远的观点来看待今后经
济的发展和深圳东莞地区房价的发展，就是要有大思路来看中国的经济增长，中国之所以经
济增长速度这么快，是因为我们借鉴了很多国外的先进经验，别人用了十年时间完成的经济
增长模式，我们可能只用两年到三年就完成了，为什么这么快？中国人是非常勤奋的，很多
经济学家都在说二十一世纪是华人经济，我非常赞成这个观点，不但是华人经济，更是中国
经济，我在长三角和珠三角这两个区域操作一些项目过程中，我发现中国人的智慧是非常厉
害的，而且潜能非常巨大，反应速度非常快，但问题是他们的潜能和思路还没有发掘出来。
我们在做地产项目中，包括在对中国地产发展形势下大家一定要用大思路、大眼光来看待
这个事物，长三角和珠三角相比较来说我更看好珠三角，我觉得珠三角的资源非常丰富，当
然珠三角的规模没有长三角的规模大，但应该说最有特色、代表最前沿技术的，应该还是珠
三角，所以我想大家要认真的去研究珠三角经济，它应该是中国经济的前沿模式，尤其在地
产方面。
本次论坛现场同时发布雅颂（中国）城市品牌策划档案解密：《阅读城市》，“莞深同城”创造新城市品牌
《阅读城市》首发仪式
“莞深同城”创造新城市品牌
主办单位：中国房地产新主流思想沙龙
承办单位：雅颂（中国）战略传播机构
总 策 划：秦刚
首席专家：戴欣明
学术顾问：深圳四杰（高海燕、茅巍、秦刚、戴欣明）
执行主编：张辉
首席编辑：张瑛、范林
设计总监：秦飞
了解更多嘉宾演讲可在网上以及《深圳特区报》2007年7月13日星期五地产版查询
http://info.fwwwd.com/doc/live/live.aspx?id=D7264C37-E7BC-441F-9627-DECC56302460
博弈与共赢?2007莞深地产年中沙龙
【源起】
【本次论坛由中国房地产新主流思想沙龙：雅颂（中国）战略传播机构发起】
2007年，东莞地产在珠三角乃至中国地产讲坛上初具话语权。
在“1小时生活圈”、“莞深同城”生活模式深入人心的背景下，莞深地产界交流日益
频繁，城市越界已演变为生活方式、文化消费的全面融合。与此同时，珠三角众多名城和重
庆、长沙、武汉等内地城市优质名盘纷纷进入深圳市场推广，“置业中国”、“故乡筑巢”、
“候鸟型居住”成为深圳1000万移民的新方向，深圳逐渐成为国内最大的地产消费购买力外
溢的地区之一。
随着东莞房地产项目大量上市，东莞房价日趋走高，后市销售压力必然陡增。远望内地
，文脉、自然、乡情成为诸多城市吸引深圳购买力的“诱因”，外加国家将不断出台地产调
控政策，打压投资过热等非理性置业行为，东莞地产面临内忧外患之虞。
“危机”当前，东莞开发商是在竞争中博弈？还是共同分享“莞深一体化”大势带来的
成果？诚然，新语境下，“博弈”时代即将过去，“共赢”时代悄然来临。
在此背景下，由深圳特区报地产部、中国房地产新主流思想沙龙主办的“博弈与共赢??
莞深地产年中沙龙”将在东莞会展国际大酒店隆重举行。这将是一次莞深地产精英的思想盛
宴！本次论坛以沙龙的形式举行，围绕共同关注的话题展开漫谈，对上半年东莞地产进行总
结与反思，及时把握最新的政策舆论导向，分享莞深异地推广成功案例，促进莞深地产界合
作与友谊，共襄东莞地产盛举。
主题：博弈与共赢?2007莞深地产年中沙龙
【主办】：深圳特区报地产部
【协办】：雅颂（中国）战略传播机构
【媒体支持】：深圳特区报、房地网、东莞S网
【网络直播】：房地网 、东莞S网
【论坛时间】： 2007年7月10日 （周二）下午14：00?17：00
【论坛地点】：东莞会展国际大酒店四楼7号会议厅
【主持人】：
王月华： 深圳特区报地产部负责人
别建军： 深圳特区报地产部东莞工作室总监
【出席领导】：
王田良：深圳报业集团总编辑、深圳特区报总编辑
宋 革：深圳特区报广告部总经理
【与会嘉宾】：
地产商：万科、金地、富通、中惠、光大、中信华南、三正、联华、富盈、长城、深国投、
深业、金众、建设、沿海、深联、金泓、鼎峰、南峰、盈丰、丰泰、盈峰、恒盈、中天力通
、中房、同方……
代理行：世联、中原、合富辉煌、慧谷、百思勤、思创动力、瑞峰、美格行、正太联合、
世方、黑马、星彦……
【学者】：
秦 刚：雅颂（中国）战略传播机构总经理
戴欣明：营销专家、管理专家、资深策划人
【论坛议题】：
一、在置业中国的背景下，深圳人的下一站会在哪里？
二、一半海水、一半火焰：东莞房地产市场竞争态势分析
三、“两小时投资圈” ：把握珠三角置业版图下的东莞机遇
四、莞深地产开发经验、面向珠三角市场推广案例分享
五、共赢：共同引导深圳人理性投资和置业
??会上将首发《突出重围，东莞居上??“莞深同城”引领深圳外溢市场案例分享》、
《深圳人置业珠三角、投资中国市场报告》。
【本次论坛由中国房地产新主流思想沙龙：雅颂（中国）战略传播机构发起】
（深圳特区报地产部负责人王月华致辞，别建军主持 ）
（戴欣明到达会议举办地东莞会展国际大酒店）
（会议举办地东莞会展国际大酒店巨大的鱼池）
（地产思想“深圳四杰”：秦刚与戴欣明在会议室签到处合影）